[Why&Next] '얼죽신' 시대라는데…서울 신축 거래 더 줄었다

올해 부동산 시장을 관통하는 키워드는 "얼죽신(얼어 죽어도 신축 아파트)"이 꼽히나, 실제 신축 아파트의 거래 비중은 예년만 못한 것으로 나타났다. 신축 선호 현상에 따라 가격이 오르면서 신축의 거래 비중이 점차 줄었다. 특히 서울 부동산 시장 가격 상승을 주도했던 ‘강남 3구(강남·서초·송파구)’와 ‘마용성(마포·용산·성동구)’에서 이 같은 흐름이 두드러졌다.
전문가들은 내년에도 ‘얼죽신’ 트렌드는 이어질 것으로 예상했다. 다만, 가격 상승에 따른 거래량 감소도 지속될 것이라 관측했다. 새 집에 살고자 하는 이들이 형편에 맞추려면 헌 집으로 갈아타야 하는 것이 수순이다. 그런데 최근 공사비 인상 여파에 따라 헌 집을 재건축하는데 들이는 시간과 비용이 커진 만큼 이를 고려하면 신축 입주를 대기하는 수요로 남을 가능성이 크다고 본 것이다.
31일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 29일까지 집계된 올해 서울 아파트 거래 4만7115건 중 신축·준신축 등 새 아파트 거래 비중은 21.4%(1만60건)이다. 지난해 같은 기간 비중(25.6%)보다 줄었다. 신축 단지는 건축 연도가 5년 이하인 단지를 말한다. 올해는 2020년부터 올해까지 준공된 아파트가 해당한다. 준신축 단지는 건축 연도가 6~10년 이하인 단지다. 강남 3구와 마용성 등 올해 주요 집값 상승 지역에서 신축 아파트의 거래 비중 감소가 두드러졌다. 지난해 같은 기간 강남 3구의 신축·준신축 아파트 거래 비중은 20.2%(거래량 : 6040건)에서 20.0%(8786건)로 변했다. 마용성은 28.5%(거래량 : 3229건)에서 23.3%(5543건)로 줄었다. 이중 신축 단지만 보면 강남 3구의 경우 7.7%에서 7.1%로 축소됐으며, 마용성은 10.2%에서 5.2%로 감소했다.

특히 새집의 거래건수는 올해 상반기에서 하반기로 넘어가면서 더욱 줄었다. 올해 상반기 서울 아파트 거래 2만7286건 중 신축·준신축 단지의 거래 비중은 22.7%인데, 29일까지 집계된 올해 하반기에는 19.5%(총거래량 : 1만9829건)로 떨어졌다. 강남 3구(21.0%→18.6%)와 마용성(25.4%→20.0)이 이 같은 양상을 주도했다.
새 아파트의 가격이 너무 오르니, 거래가 이뤄지지 못하고 있다는 분석이 나온다. 김제경 투미 부동산컨설팅 소장은 "신축 선호 현상으로 새 아파트 가격이 엄청나게 올랐다"며 "새집이 인기는 많은데 비싸다 보니 오히려 거래 비중이 줄어든 것"이라고 말했다. 이어 그는 "마포구만 보더라도 신축 단지는 21억원도 돌파하며 신고점을 찍었지만, 이 지역 구축 단지는 전고점을 회복하지 못한 곳도 있다"고 전했다. 한국부동산원에 따르면 지어진 지 얼마 안 된 집일수록 가격 상승 폭이 크다. 서울의 5년 이하 단지의 매매가격지수는 지난달 101.44로, 지난해 9월(94.00)보다 7.44% 증가했다. 중간 연식의 10년 초과 15년 이하 단지는 같은 기간 5.71%(96.36→102.07), 20년 초과 단지는 같은 기간 3.29%(93.22→96.51) 상승하는 데 그쳤다.
전문가들은 앞으로 새 아파트 거래 비중이 더 떨어질 것이라고 내다봤다. 권영선 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 "새 아파트에 대한 수요는 계속해서 늘어나면서 호가가 올라가지만, 높은 가격으로 인해 거래가 성사되기는 어려운 상황이 이어질 것"이라고 전했다. 이어 권 팀장은 "현재 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행에 따른 대출 규제가 이어지고 있고, 기준금리 인하에도 시중 금리가 내려가지 않는 상태"라며 "내년 스트레스 DSR 3단계가 도입이 예정돼 있고, 기준금리를 더 인하한다고 해도 곧바로 대출금리가 내려갈지 불확실하다는 점에서 새 아파트 거래가 더 위축될 것"이라고 덧붙였다.
반면 신축 아파트 가격 상승세는 이어질 것으로 봤다. 김 소장은 "재건축 분담금 5억원의 시대"가 오면서 새 아파트의 가격이 더 오를 것이라고 했다. 그는 "수요자들은 15억원짜리 구축 단지를 사서 분담금 5억원 내고 재건축을 기대할 바에 20억원짜리 신축 아파트를 산다"라며 "전체 시장 거래량이 많고 적음을 떠나 새 아파트에서는 신고가가 나오고 있어 가격은 더 뛸 것"이라고 전했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원도 "신축 단지의 희소성은 나날이 커지고 있다"며 "재건축이 어려워졌고, 신규 주택 공급 절벽에 대한 우려가 큰 상황이어서, 새 아파트의 수요는 커지게 될 것"이라고 설명했다. 또 "신축과 구축 단지 간 가격 차이는 더 벌어지고, 새집의 가격이 다른 단지 대비 높은 수준으로 형성될 전망이어서, 신축 단지 매입 비중은 내려갈 것"이라고 말했다.

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