내년 공동주택 공시가 현실화율 69%…"시세 반영률 균형성 제고"

내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 2년 연속 동결된다. 문재인 정부가 '공시가격 현실화 로드맵'(이하 로드맵)을 도입하기 전인 2020년 수준(공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%)으로 3년째 유지하는 것이다.
정부는 앞서 로드맵을 폐기하겠다고 밝혔지만, 이를 위한 법 개정이 완료되지 않아 동결 조치를 결정했다. 따라서 내년 공시가격에는 시세 변동만 반영된다.
국토교통부 19일 국무회의에서 이 같은 내용의 '2025년 부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정방안'을 보고했다. 현행 공시법과 로드맵을 따를 경우 내년 공시가격이 급격히 상승해 보유세 부담 증가, 복지 수혜 축소 등의 부작용이 재현될 수 있다는 판단에서다. 공시가격은 재산세, 건강보험료 등 67개 제도에 활용되며, 현실화율은 공시가격이 시세를 얼마나 반영하는지 보여준다.
로드맵대로면 내년 현실화율은 공동주택 78.4%, 표준주택 66.8%, 표준지 80.8%가 돼야 한다. 하지만 동결이 결정되면서 각각 기존 현실화율 대비 9.4%포인트, 13.2%포인트, 15.3%포인트 낮아지게 됐다.
국토부 관계자는 "물가 상승, 가계부채 증가 등 국민적 부담이 큰 상황을 고려했다"고 말했다. 이어 "지난 9월 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했으면서 로드맵에 따라 현실화율을 적용하는 것은 불합리하다고 봤다"며 "국회에서 법 개정 논의가 마무리될 때까지는 공시정책의 변화를 최소화할 필요가 있다고 판단했다"고 덧붙였다. 로드맵은 문재인 정부에서 시행한 것으로, 공동주택의 경우 2030년까지 매년 현실화율을 높인다는 목표를 세웠다. 하지만 집값이 뛰면서 과세 기준인 공시가격이 덩달아 올라 각종 세 부담이 커졌다는 지적을 받았다. 이에 윤석열 정부는 현실화율 목표치를 수정하는 방안을 고려하다가 최종 폐기하기로 결정했다.
로드맵 폐기를 골자로 한 '부동산 가격공시에 관한 법률' 개정안은 국회에 계류 중이다. 지난 8월 김은혜 국민의힘 의원이 대표 발의했으나, 앞서 4월 총선 결과 여소야대 국면이 이어져 통과 여부가 불투명해졌다. 국토부는 개정안이 조속히 국회를 통과할 수 있도록 노력하겠다고 전했다.국토부는 앞으로도 인위적으로 현실화율을 높이지 않고 집값 변동을 기초로 공시가격을 산정한다는 방침이다. 또 현실화율 동결로 세 부담이 줄어들 것으로 기대했다. 하지만 최근 주택 시장이 변곡점에 놓이면서 세 부담은 연말까지 가격 변동에 따라 달라질 수 있다.
서울을 포함한 수도권 아파트값은 올해 8월까지 상승세를 보이다 9월부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행과 시중은행의 대출 금리 인상 등 대출 규제가 확대되면서 실거래가 하락 단지가 늘어나는 추세다. 내년 공동주택 공시가격은 내년 1월 1일 기준으로, 3월에 공개(열람)된다. 확정 발표는 4월이다.
아울러 국토부는 서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가와 저가 주택 사이 벌어진 시세 반영률을 공평하게 맞추는 작업을 내년부터 추진하기로 했다.
우선 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격안을 평가하고, 균형성 평가 기준에 미달하는 곳은 심층검토지역으로 선정한다. 이어 심층검토지역을 중심으로 균형성이 낮은 부동산을 선별해 국민 부담을 최소화하는 선에서 공시가격 균형성을 개선한다. 이때 해당 지역 공시 물량의 일정 비율(공동주택 20%, 표준주택 50%, 표준지 25%)만큼을 선별하며, 균형성 제고 상한은 '전년도 공시가격 대비 1.5% 수준'으로 둔다. 균형성 제고 결과는 대학교수 등 외부 전문가가 최종 검수하고, 국토부가 공시가격 열람안을 확정한다.

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