미분양 트렌드도 바뀌네…2010년 '대형'→2023년 '중형' 비중 높아

미분양 증가 추세가 다소 완화됐지만 주택 공급 추세가 변화하면서 10여년 사이에 전용 85㎡ 초과 대형 평형 미분양은 줄고 60~85㎡ 비중은 증가한 것으로 나타났다. 지역별로는 수도권의 경우 소형 미분양 비중이 상대적으로 높은 반면 지방은 대형 비중이 더 높다. 지방 미분양 문제가 더 심각한 만큼 주거복지 확대 기회로 활용해야 한다는 지적이 나온다.
27일 건설산업연구원은 '미분양 증가세 완화 및 주택 공급 양상 변화 분석' 동향브리핑 보고서를 발표했다. 전국 미분양 현황은 2023년 2월 고점(7만5438가구)을 기록한 후 11월(5만7925가구) 들어 감소했으나, 올해 6월(7만4037가구)까지 증가했다가 다시 8월(6만7550가구)에는 감소했다.

미분양 위험지표 위기단계는 4단계로 나뉘는데 △정상 △관심 △위험진입 △위험발생으로 구분된다. 전국적으로는 올해 4~7월 '위험진입' 단계였다가 8월부터는 관심 단계로 하락했다. 미분양이 가장 심각한 지방광역시는 올해 4~8월 기준 '위험발생' 단계다. 수도권은 올해 1월부터 8월까지 '위험진입', 기타지방은 2022년 12월 이후 '관심'단계다.
규모별 미분양 물량은 8월 기준으로 전국에서 전용 60~85㎡이 72.3%를 차지한다. 60㎡ 이하 구간이 14.5%(9771가구), 85㎡ 초과 구간은 13.2%(8939가구)를 차지한다. 수도권은 60~85㎡이 71.5%(9022가구) 60㎡ 이하 비중이 21.3%(2689가구)로 높고 85㎡ 초과는 전국보다 낮은 7.2%(905가구)다. 반면 지방에서는 60~85㎡이 72.5%(3만9818가구), 85㎡ 초과 구간이 14.6%(8034가구)를 차지하며 60㎡ 이하는 12.9%(7082가구)다.

글로벌 금융위기 시기 때와 비교하면 당시에는 85㎡ 초과 비중이 가장 높았지만 최근에는 60~85㎡ 비중이 가장 높다. 2010년 12월 기준 전국 미분양 물량 61%가 85㎡ 초과 비중에 쏠려있었던 반면 33.7%가 60~85㎡, 60㎡ 이하 구간은 5.3%였다. 60~85㎡ 구간 미분양 증가 추세는 규모별 주택공급 양상의 변화를 반영한다. 주택 공급 실적 분포 변화를 보면 2010년에는 규모별 공급 비중이 30%대로 고른 추세였다. 2010년 기준 수도권 규모별 공급 비중을 보면 60㎡ 이하 32.7%, 60~85㎡ 30.5%, 85㎡ 초과 36.8%였다. 2023년에는 60㎡ 이하 10.4%, 60~85㎡ 48.0%, 85㎡ 초과 41.6%로 바뀌었다. 같은 기간 지방광역시의 규모별 공급 비중을 보면 60㎡ 이하의 경우 36.1%에서 13.1%로 감소한 반면, 60~85㎡ 비중은 30.2%에서 63.3%로 늘었다. 85㎡ 초과는 36.8%에서 41.6%로 증가했다.
미분양은 금리 수준 변화와 정부 정책 등으로 인해 주택이 과잉 공급되면서 발생한다. 미분양이 늘어날수록 건설사들은 매출과 현금 유입으로 이어지지 않아 부채 증가와 자금 조달문제로 경영에 큰 타격을 받는다. 프로젝트 파이낸싱을 통한 주택공급 사업에서 미분양이 발생하면 자금순환에 차질이 생겨 증권사, 보험사, 저축은행, 상호금융 등 금융기관도 부실화될 수 있다.
특히 지방 미분양 문제는 장기화되고 있는데다 수도권보다 심각한 상황인만큼 매입임대 등을 통해 해소해야한다는 지적이 나온다.
빈재익 건산연 연구위원은 "정책금리 인하로 주택 수요가 활성화될 가능성이 커지면서 미분양 문제는 점차 완화될 것으로 예상되나, 지방광역시 미분양은 여전히 주의가 필요하다"며 "특히 지방 미분양 문제가 심각한 상황을 타개하기 위해 지방 주거복지를 확대하는 기회로 활용하면 수도권에 비해 약화된 도시경쟁력을 높이고 활성화에도 긍정적 영향을 미칠 수 있다"고 설명했다.
빈재익 연구위원은 "60~85㎡, 60㎡ 이하 구간의 미분양 주택에 대해 공공주택사업자가 보유한 물량을 적극 활용하고, 한국토지주택공사(LH) 임대주택과의 협업을 통해 공공매입임대사업을 확대함으로써 미분양을 줄이는 방안을 강화할 필요가 있다"며 "매입한 공공임대주택은 입지에 따라 영구임대, 국민임대, 행복주택, 장기전세 등 면적과 입주자별로 다양하게 구분해 공급하는 방안을 강구해야 한다"고 설명했다.

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