서울시, 특별계획구역 588곳 재정비…사업 속도 높인다

서울시가 여의도 4.6배 규모에 달하는 특별계획구역을 대대적으로 정비한다. 장기간 개발이 추진되지 않거나 진행 속도가 더딘 구역은 정리한다. 대신 지정 후에는 용적률·높이·용도 등을 법적 최대 범위까지 완화하는 등 과감한 인센티브를 지원하기로 했다. 심의 절차도 단순화해 기간을 단축할 계획이다.
서울시는 30일 이 같은 내용의 '특별계획구역 활성화 방안'을 내놨다. 특별계획구역은 지구단위계획구역 중 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다. 보통 지구단위계획구역 내 대규모 개발이 필요한 경우 획지를 묶어서 지정하는 경우가 많다. 특별계획구역으로 지정되면 개별 필지의 신·증축 등 건축행위가 제한된다.

서울시는 특별계획구역의 사업 추진 속도를 높이기 위해 대대적인 정비에 나선다. 기존 구역 중 10년 이상 사업이 진행되지 않았거나 개발 목적이 불명확한 곳은 '특별계획가능구역'으로 전환하기로 했다. 특별계획가능구역은 기존 특별계획구역과 달리 3년의 유효기간이 있다. 이후에는 일반지역으로 전환된다. 개별 건축행위를 가능하게 해 주민 불편과 재산권 침해 우려를 해소하겠다는 취지다.

이와 함께 앞으로는 사업방안이 명확한 경우에만 특별계획구역으로 신규 지정하기로 했다. 사업성 담보가 가능하도록 주택법과 건축법, 도시정비법(도정법)상 법정 동의요건을 확보하도록 할 예정이다. 2022년 말 기준 서울시가 지정·관리 중인 특별계획구역은 총 588개소다. 강남 코엑스, 용산전자상가 일대, 잠실경기장 등 대규모 개발이 예상되는 곳으로, 약 1400만㎡ 규모다. 2002년 164개소에서 대폭 증가했다. 하지만 과도한 지정과 경직된 제도, 복잡한 결정 절차 등으로 사업 추진이 더디다는 비판을 받아왔다. 실제로 현재 지정된 588개소 중 55%(325개소)는 사업이 추진되지 않고 있다. 구역 지정 이후 10년 이상 사업이 추진되지 않은 장기 미추진 구역도 전체의 24%에 달한다.
특별계획구역 지정 요건을 강화하는 대신 지정 후에는 유연한 개발 계획을 적용한다. 서울시 정책 방향에 맞게 구역을 개발하거나 창의적인 계획안을 제안할 경우 용적률과 건폐율, 높이와 용도 기준을 법적 최대 범위까지 완화한다는 계획이다. 필요한 경우 용도지역 간 변경도 허용한다.
또 특별계획구역 내 이미 공공업무시설과 공원, 주차장 등 기반시설이 충분한 경우에는 공공기여를 비용으로 납부하는 방안을 허용하기로 했다. 그간 공공기여는 기반시설 설치만 가능해 지역 내 미집행 시설이나 적정한 부지가 없는 경우 사업추진에 어려움을 겪었다.
도시정비형 재개발 사업도 도입해 사업 추진이 어려웠던 노후 불량지역도 특별계획구역으로 지정할 수 있도록 한다. 시는 특별계획구역 지정과 정비계획 수립 절차를 일괄 처리해 속도를 높일 계획이다.
시 차원의 계획관리가 필요한 지역에 대해선 직접 입안을 확대해 사업 실현성을 높이겠다는 계획이다. 도시계획위원회(도계위)와 도시건축공동위원회(도건위)를 거쳐야 하는 심의 절차도 도건위만 운영하는 것으로 절차를 간소화하기로 했다.
이번 활성화 방안은 이날 이후 신규 지구단위계획 수립부터 즉시 시행된다. 기존 특별계획구역에 대한 정비는 연말까지 해제 및 전환을 위한 열람공고 등 관련 절차가 진행될 예정이다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 “특별계획구역 활성화 방안이 본격 가동되면 주요한 도시개발 정책에 속도가 붙을 것”이라며 “앞으로도 도시의 변화 흐름에 맞춰 기존의 제도를 정비하고 유연하고 창의적인 도시개발 체계를 구축해 서울 대개조를 속도감 있게 실현해 나갈 것”이라고 말했다.

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